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Cuidados para comprar imóveis na planta ou usados

Publicada em : 02/04/2014

Adquirir um imóvel na planta é um sonho de uma vida inteira, mas que pode se tornar uma grande dor de cabeça caso alguns cuidados não sejam observados.

Divulgação
O consumidor não deve se deixar levar somente pela beleza da planta ou pelo nome da construtora para fechar o negócio. Prazo de entrega, taxas e regularidade da obra são alguns dos fatores que devem ser levados em conta e acompanhados de perto pelo comprador.

Rodrigo Karpat, advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados, destaca que entre os casos mais graves na compra de imóveis na planta estão o atraso na entrega e o contrato.  “Seja qual for o empreendimento, é certo que o consumidor deve ficar atento aos seguintes pontos: prazo de entrega das obras; se a construtora será a mesmo do início ao fim do empreendimento; se o empreendimento será construído a preço fechado; e se terá patrimônio de afetação, que é o regime pelo qual o terreno e as benfeitorias que serão objeto de construção ficam mantidos separados do patrimônio da empresa incorporadora”, afirma.

Confira os principais cuidados apontados por Rodrigo Karpat para aquisição de imóvel na planta:

1) Regularidade da construção

a) Checar no Cartório de Registro de Imóveis se a incorporação foi devidamente registrada;

b) Verificar se as plantas, áreas e metragem do imóvel estão de acordo com a aprovação da prefeitura;

c) Checar se o terreno objeto da construção possui ônus.


2) Contrato

a) Deve mencionar as características do imóvel, tais como qualificação das partes, metragem, preço, forma de pagamento, juros até entrega do empreendimento e após;

b) Verificar se o Memorial Descritivo (documento que descreve material e equipamentos de toda edificação) é parte integrante do contrato, assim como a planta da unidade;

c) Checar o prazo de entrega da obra, bem como a multa por atraso.


3) Desistência

- É proibida pelo Código de Defesa do Consumidor a perda de todos os valores pagos no caso de rescisão ou atraso muito longo (artigo 53, da Lei 8.078/90). A jurisprudência tem limitado de 10 a 20% o desconto dos valores pagos. 


4) Início da cobrança do condomínio

- A cobrança do condomínio não pode ser vinculada ao habite-se. O adquirente só pode ser cobrado a partir da entrega das chaves, a não ser que o atraso esteja relacionado a um problema de documentação do consumidor para assinatura do financiamento.


5) Cobrança de taxa de assistência jurídica e interveniência (financiamento por banco diverso do indicado pela construtora)

- Não podem ser cobrados.  A Taxa de Interveniência é venda casada e vedada pelo Código de Defesa do Consumidor artigo 39, inciso I. Em relação à taxa de assistência jurídica, só pode ser cobrada se solicitada pelo consumidor.


6) Atraso na entrega do imóvel

a) Algumas construtoras se reservam o direito de atrasar a obra em até 180 dias. Esse ato é abusivo, salvo quando ocorrer caso fortuito ou força maior devidamente comprovado;

b) No atraso, o consumidor pode pleitear multa por danos materiais, morais, lucros cessantes decorrentes de despesas de locação, encargos com a locação de imóvel até a efetiva entrega do apartamento, ou ainda, todos os valores que os adquirentes poderiam ter recebido decorrentes de aluguéis do bem se não houvesse atraso na sua entrega;

c) A indenização a título de lucros cessantes é de aproximadamente 1% do valor do bem por mês. Quanto aos demais danos materiais, os mesmos precisam ser devidamente comprovados.


Imóveis usados

A precaução não é restrita apenas aos imóveis comprados na planta. A aquisição de um apartamento usado também exige cautela. Segundo Rodrigo Karpat, a primeira coisa a se fazer é escolher uma imobiliária ou um corretor de confiança. “Ambos precisam estar credenciados no Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (Creci), e o comprador deve verificar se a empresa e o corretor estão habilitados a realizar a venda ou se pesam contra eles processos administrativos”, orienta. 

Juntamente com a escolha do imóvel, é importante verificar se o prédio atende aos anseios do interessado. “Tivemos no escritório alguns casos em que o cliente comprou o bem em função das áreas comuns para receber amigos, porém as mesmas eram restritas aos moradores e não poderiam receber convidados. Essa situação poderia ter sido previamente observada com a leitura do Regimento Interno”, afirma o advogado.

Antes de fechar a compra da unidade, outra questão relevante é verificar o valor do condomínio; de preferência diretamente com a administradora ou com o síndico. “Um condomínio com valor muito baixo pode esconder problemas, tais como a falta de manutenção preventiva, de recolhimentos fiscais, ausência de Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros atualizado, entre outros. Assim, é importante ler as últimas atas para se inteirar da rotina daquela administração e local. Um valor elevado de condomínio também pode indicar que algo não vai bem, resultado de uma má gestão, como dimensionamento errôneo no número de funcionários, excesso de horas extras, entre outros”, complementa Rodrigo Karpat.

Verificado isso, a compra do imóvel normalmente se inicia com o instrumento particular de compra e venda. Rodrigo Karpat orienta que “o ideal é que o comprador dê um sinal para amarrar o negócio no menor valor possível e, somente após a verificação da documentação, faça o restante do pagamento. Existe ainda a possibilidade do restante do pagamento ser quitado contra a escritura.”

Quanto à documentação, o advogado especialista em direito imobiliário afirma que para a compra ser realizada de forma segura, os documentos listados abaixo devem ser exigidos ao vendedor do imóvel:

a) Cópia autenticada do RG e CPF;

b) Certidão de Casamento original atualizada;  

c) Registro de Imóveis;

d) Certidões Negativas dos Cartórios de Protestos da Capital, abrangendo o período de cinco anos anteriores a data da transação;

e) Certidões Negativas dos Distribuidores Forenses das Justiças Estadual e Federal e Executivos Fiscais - Estaduais e Municipais (São Paulo e Campinas), abrangendo o período de dez anos anteriores a esta data;

f) Certidão dos Distribuidores da Justiça do Trabalho;

g) Certidões de objeto e pé de eventuais ações, execuções ou protestos, constantes das certidões antes referidas;

h) Certidão Negativa da PMSP, dando plena quitação dos impostos municipais até a data;

i) Capa do IPTU do ano corrente para cálculo do ITBI;

j) Certidão Negativa da PMSP, dando plena quitação dos impostos municipais até a data;

k) Comprovante de pagamento da última conta da Eletropaulo, água e da Comgás, se houver;

l) Declaração da administradora condominial, dando plena quitação das despesas até a data, com documento comprobatório dos poderes de quem a assina;

m) Certidão da JUCESP informando se a vendedora participa de alguma sociedade empresarial;

n) Todas as Certidões acima especificadas relativas à sociedade empresarial em que figurem como sócios, incluindo a Certidão do Distribuidor de Falência, Concordata e Recuperação Judicial e Extrajudicial, e a CND/INSS e CRF/FGTS ou relatório de pendências.

Risco

“É importante mencionar que existem diversas variantes dentro de uma compra e venda e que um contrato mal redigido, não prevendo, por exemplo, a forma de entrega das chaves, o momento em que o valor do condomínio e do IPTU serão devidos pelo adquirente, bem como a forma e o prazo do pagamento e rescisão, poderão tornar o negócio um risco”, finaliza Karpat.

Fonte:Ex-Libris Comunicação Integrada